Данъчните оценки тръгват нагоре: какво ще стане с данък сгради

Планът е до 2029 г. оценките да се удвоят, но ставките са в ръцете на общините.

Правителството с мандат на Румен Радев заяви, че ще актуализира данъчните оценки на недвижимите имоти. Темата стресна домакинствата, защото подобна промяна в този мащаб не е правена от 2007 г. и засяга практически всички собственици.

По данни на Евростат за 2024 г. 86–87% от населението в България живее в собствено жилище, при средно 68% за ЕС. След преброяването през 2021 г. стана ясно и друго: почти 39% от имотите в страната са неизползвани. За Пловдив делът е малко над 31%, или всеки трети имот.

Какъв е планът за повишението до 2029 г.

Данъчните оценки трябва да се повишат на етапи в рамките на три години, обясни Стефан Белчев – депутат и председател на Комисията по икономическа политика, инвестиции и индустрия от „Прогресивна България“.

По думите му планът е:

• за 2027 г. повишение с 30%;
• през 2028 г. още 35%;
• през 2029 г. още 35%, така че в края на периода увеличението да достигне 100%.

Не е ясно как точно ще се приложи промяната. Известно е, че Министерството на финансите работи по методиката за новата формула. Формулата е ключова, защото данъчната оценка е основа за данък сгради и такса битови отпадъци (такса смет).

В момента оценката се изчислява по формула с много показатели. Те включват площ, конструкция, възраст на сградата, категория на населеното място, данъчна зона и благоустроеност. Отчитат се и детайли като наличие на асансьор и етаж. Във формулата присъства и показател като електрификация.

Данъкът може да не скочи автоматично

Ключовият проблем, посочен в материала, е разминаването между данъчни и пазарни оценки. Даден е пример за Пловдив.

По груби сметки жилище в район „Централен“ може да има данъчна оценка 42 000 евро, а да се продава за над 150 000 евро. При тази данъчна оценка собственикът плаща около 150 евро годишно общо за данък сгради и такса смет. След 30% актуализация оценката би станала 54 600 евро, а плащането би отишло към 196 евро, ако ставките се запазят. През 2028 г. оценката би минала 69 000 евро, а през 2029 г. – 84 000 евро, тоест двойно спрямо сегашното ниво.

Това обаче не означава автоматично повече приходи за общината. Общинските съвети определят ставката за данък сгради. Законът за местни данъци и такси допуска широки граници – между 0,1 и 4,5 промила.

В материала са посочени примерни ставки:

• Пловдив: 1,8 промила
• София: 1,875 промила
• Варна: 2 промила
• Бургас: 1,75 промила

Това дава възможност общините да ограничат ефекта върху домакинствата, като намалят промила. Като възможен мотив е посочено, че догодина предстоят местни избори.

Сделките с имоти вероятно ще поскъпнат

Консултантите на „Явлена“ обобщават, че при по-високи данъчни оценки ще нараснат разходите по сделки – местен данък и нотариални такси.

Според тях е възможно това да доведе до краткотрайно ускоряване на продажбите преди новите правила, а след това до известно охлаждане на пазара. Те не очакват самата промяна да свали цените, тъй като пазарът зависи най-вече от доходите, ипотечните лихви, предлагането и демографските процеси. По-вероятно е да се промени структурата на търсенето.

Най-силният ефект може да е при скъпите и старите имоти

От „Явлена“ посочват, че промяната ще има различен ефект върху участниците. Общините пълнят бюджета си през местните данъци и такси. Собствениците ги плащат. Държавата може да спести част от субсидиите за общините и да увеличи прихода от държавни такси. Промяната засяга и активните участници на имотния пазар.

Най-засегнати могат да бъдат скъпите имоти, където данъчните оценки изостават най-силно от пазарните. Като рисков сегмент е посочен вторичният пазар на стари имоти в централните зони на големите градове. Там има жилища от 30-те години на миналия век с ниски данъчни оценки заради възрастта. Брокерите прогнозират, че ако факторът „възраст“ бъде пренебрегнат, част от тези оценки могат да скочат в пъти.

Новата формула: зони, „пазарна цена“ и енергийна ефективност

Един от големите въпроси е какво ще влезе в новата формула. Сред обсъжданите елементи остават данъчните зони и категорията на населеното място. В Пловдив, според материала, зонирането е старо и не отговаря на реалната динамика на кварталите.

Още през 2021 г. Националното сдружение на общините е разработило предложения за промени на зоните и категориите. Документът е стигнал до парламента, но е останал без развитие.

Като нов показател във формулата се споменава и елемент пазарна цена. Брокери поставят въпроса кой ще я изчислява, при положение че в Агенцията по вписванията много сделки се вписват по данъчна оценка. Те отбелязват и че цените в сайтовете за имоти са офертни и не са равни на договорените.

Друг възможен елемент е енергийната ефективност. В България сградите, строени след 2007 г., имат сертификат за енергийна ефективност. Проблемът е при старите блокове и кооперации. За енергийно обследване собствениците трябва да съберат средства. Документът показва енергийното потребление за отопление, охлаждане, вентилация, топла вода и осветление. Цената зависи най-вече от разгънатата застроена площ и типа сграда.

Още новини в категория България